Algunos consejos previos a tener en cuenta ANTES de firmar la compra de una casa
Una vez que hemos encontrado la vivienda que nos interesa, conviene tener en cuenta una serie de consejos antes de firmar cualquier documento o entregar dinero, y que evitarán que nos encontremos con sorpresas desagradables.
No precipitarse al comprar, analizar todos los pros y los contras, visitar el inmueble más de una vez y a diferentes horas.
Verificar si quien nos vende la vivienda es el propietario de la misma. Para ello podemos pedir una “Nota Simple” al Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrita la finca que vamos a comprar. Esta gestión se puede realizar por internet.
Es frecuente que el vendedor (particular) haya delegado el tema de la compraventa en algún profesional, (p.e. una agencia inmobiliaria) con la que el propietario ha firmado un contrato de intermediación inmobiliaria. En este caso, tenemos que ser conscientes de que la “agencia” no es “la propiedad” por lo que debemos extremar la precaución y asegurarnos de que el intermediario inmobiliario está facultado para realizar la operación en representación del propietario.
Comprobar que el inmueble que hemos decidido comprar, coincide con la descripción que existe en el Registro de la Propiedad y, que ambas, a su vez, son coincidentes con la que figura en Catastro.
Verificar el estado de cargas del inmueble. En la Nota Simple, además de venir el nombre del propietario, constan las cargas y gravámenes del inmueble (embargos, hipotecas, servidumbres, derechos de superficie, arrendamientos, censos, limitaciones urbanísticas, afecciones fiscales del inmueble etc…). El hecho de que aparezca alguna carga o afección no significa que no se pueda adquirir la vivienda, pero hace que sea necesario contar con un adecuado asesoramiento y adoptar una serie de garantías para no resultar perjudicados.
Hablar con el presidente de la comunidad de propietarios o con el administrador de fincas. Son quienes mejor conocen la finca y nos podrán informar de si existen cuotas de comunidad impagadas, de si hay prevista alguna derrama, de si el edificio tiene problemas con la I.T.E. (inspección técnica de edificios), o de si existe cualquier otro tipo de problema en el edificio.
Hablar con el presidente de la comunidad de propietarios o con el administrador de fincas. Son quienes mejor conocen la finca y nos podrán informar de si existen cuotas de comunidad impagadas, de si hay prevista alguna derrama, de si el edificio tiene problemas con la I.T.E. (inspección técnica de edificios), o de si existe cualquier otro tipo de problema en el edificio.
Informarnos en el Ayuntamiento de si hay algún expediente de disciplina urbanística (orden de demolición, expediente de legalización, o de restauración de la legalidad urbanística, etc…) y de si el inmueble cuenta con las oportunas licencias.
Y, por último, ser observador, utilizar la sensatez y el sentido común.
Los diferentes tipos de contratos de los que vamos a hablar varían, dependiendo del momento en el que se encuentre la operación de compra venta. Es muy importante, que estén MUY BIEN redactados, y escritos por un profesional, nada de contratos «tipo». Es nuestra garantía, nuestra única salida ante un posible Problema. Muchas veces, no somos conscientes de que estos contratos son tan importantes, y que por evitar un gasto, nos la jugamos y pueden ser sin duda, nuestra barca de salvamento ante posibles problemas. Los contratos que tendremos que firmar son:
- Contrato de arras o reserva
- Contrato de compraventa
- Contrato de compraventa de vivienda sobre plano
- Los Bancos y Cajas pueden responder de la devolución de cantidades entregadas a promotores para la compra de viviendas.
1. El Contrato de arras o de reserva
¿Qué es un contrato de arras? Es un acuerdo de voluntades, en el que se pacta la entrega de una cantidad de dinero o anticipo y se establecen las condiciones esenciales de la compraventa.
Las arras pueden ser de tres tipos, penitenciales, confirmatorias o penales.
Arras penitenciales, son las que regula el Código Civil en el artículo 1.454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” Debe constar la voluntad clara y expresa de las partes para que las arras sean penitenciales. Este tipo de arras permite a cualquiera de las partes desistir del contrato sin motivo ni causa justificada.
Arras confirmatorias, son consideradas como un adelanto o pago anticipado de parte del precio de la compraventa, y sirven para confirmar que el contrato ya se ha celebrado. Son de aplicación las normas generales sobre el cumplimiento de obligaciones por lo que no es posible desistir del contrato perdiendo la señal.
Arras penales, son una mezcla de las dos anteriores, configurándose como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida.
No es obligatorio firmar una reserva o contrato de arras, podemos suscribir un contrato de compraventa directamente o bien otorgar la escritura pública sin necesidad ni de reserva, ni arras o contrato de compraventa. No obstante, firmar un contrato de arras facilita la realización de las tareas previas a la compraventa – como por ejemplo obtener la financiación que necesitemos- a la vez que nos aseguramos que la venta se va a producir.
El contrato de arras no está sujeto a forma, si bien es conveniente dejar establecidas todas las condiciones de la compraventa, y dejar claramente establecido el régimen de desistimientos y las indemnizaciones o compensaciones que, en este caso, procedan. En relación a esto último es habitual que se prevea el desistimiento en caso de no encontrar la financiación necesaria para la compra
2. El contrato de compraventa
El contrato de compraventa es aquel contrato por el que una de las partes (vendedor) se obliga a dar algo (un inmueble o cualquier otro bien) a otra persona (comprador) a cambio de un precio en dinero. Por tanto debe quedar plenamente establecido quien compra, quien vende, el bien que es objeto del contrato y el precio; el resto de los elementos que pueden configurar el contrato, aunque no esenciales, si son muy importantes para eliminar posibles controversias entre las partes.
Existen multitud de modelos de contrato de compraventa entre particulares que fácilmente pueden obtenerse en internet, aunque lo aconsejable, es dejarse asesorar por un abogado experto en derecho inmobiliario.
3. Contrato de compraventa de vivienda sobre plano
La compra de una vivienda sobre plano, además de las cuestiones que afectan a la compra de una vivienda construida, plantea dos problemas adicionales:
1. La fijación de la fecha de entrega.
Importante: Respecto de la fecha de entrega de una vivienda en construcción, ésta debe quedar claramente establecida. Este aspecto en la práctica es una fuente de innumerables litigios.
2. Las garantías que aseguren que podamos recuperar el dinero entregado (más los intereses) en caso de que la vivienda no llegue a construirse o terminarse.
*Respecto de la garantía de cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda existe una regulación que persigue dos objetivos fundamentales,
a) Por un lado, garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales mediante un contrato de seguro de caución o aval, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
b) Por otro lado, garantizar que las cantidades entregadas al promotor por parte de los adquirentes de vivienda se destinen exclusivamente a la construcción de la obra contratada y no a otros fines.
4. Los Bancos y Cajas pueden responder de la devolución de cantidades entregadas a promotores para la compra de viviendas.
Durante la burbuja inmobiliaria era muy frecuente la compra de viviendas sobre plano y la entrega de cantidades a cuenta de dicha vivienda antes de la terminación de la misma.
Los promotores tenían la obligación legal de que dichas cantidades se depositaran en una cuenta especial abierta en entidad de crédito y que la devolución de las mismas – en el caso de que la vivienda no se llegara a entregar en el plazo establecido- quedara garantizada con aval bancario o seguro de caución, pero en muchos casos dichas obligaciones se incumplieron (Ley 57/1968, y actualmente Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación).
Al estallar la burbuja inmobiliaria, muchos de estos compradores se han encontrado con que la vivienda no se les entregaba, la promotora desaparecía o entraba en concurso de acreedores y nadie se hacía responsable de la devolución de las cantidades entregadas, de tal forma que, al final, el comprador se quedaba sin vivienda y sin dinero.
Desde la publicación de la mencionada Ley 57/1968 hasta nuestros días los Tribunales han ido perfilando el alcance de la referida obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta –y los intereses correspondientes- y con el transcurso del tiempo, Jueces y Tribunales han extendido cada vez con mayor amplitud la responsabilidad de Bancos, Cajas y Aseguradoras en su obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda.
De esta forma, se abre la posibilidad de que numerosos afectados puedan recuperar cantidades que, dada la insolvencia de muchas promotoras, antes daban por perdidas.
Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en SENTENCIA Nº 733/2015 DE TS SALA 1ª DE LO CIVIL de 21 DE DICIEMBRE DE 2015 al indicar que las entidades de crédito que admitieron ingresos en la cuenta del promotor para la compra de una vivienda sobre plano sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía (Ley 57/1968 y Ley de Ordenación de la Edificación) deban responder de la devolución de las cantidades entregadas,
