Ene 25

Alquiler con opción a compra. Preguntas y respuestas.

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¿Qué es alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra es un contrato que a su vez está formado por otros dos contratos: por un lado un contrato de alquiler o contrato de arrendamiento; y por  otro lado, una opción de compra o derecho de compra, que se incorpora al contrato de alquiler y que permite al inquilino adquirir la vivienda en un precio y condiciones pactados de antemano por un periodo de tiempo determinado.

¿Dónde se regulan las condiciones del alquiler con opción de compra?

 

Respecto del arrendamiento las condiciones se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se aplica obligatoriamente a cualquier alquiler, sea o no con derecho a compra. Por tanto en esta parte es como si se tratase de un contrato de alquiler que no tuviera opción a compra.

 

En cuanto a la opción de compra, como no tiene una regulación específica, se somete a las normas sobre contratos establecidas en el Código Civil que permite la libertad de pactos entre los particulares por lo que a este respecto las partes son libres de establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente y que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público.

¿Qué derechos y obligaciones hay en un contrato con opción de compra?

 

La opción de compra permite al arrendatario o inquilino, el derecho a comprar la vivienda arrendada por un precio y dentro de un plazo determinados de antemano de acuerdo con el propietario y arrendador. Se configura como un derecho y no como una obligación, por lo que llegado el momento, el inquilino puede elegir entre comprar la vivienda en las condiciones estipuladas, o no ejercitar la opción y por tanto no comprar la vivienda.

 

El propietario tiene fundamentalmente la obligación de vender la vivienda en el precio y condiciones estipuladas en caso de que el inquilino decida ejercitar la opción de compra.

 

¿Qué condiciones y requisitos deben constar en el contrato con opción a compra?

  • El propietario debe obligarse expresamente a vender el inmueble a la otra parte (optante) si ésta decide comprar.
  • Precio para ejercitar la opción de compra.
  • Plazo en el que inquilino puede ejercer su derecho a compra.
  • Prima de la opción. La opción puede ser gratuita o también puede pagarse por ella por lo que el pago de una prima no es obligatorio.
  • El porcentaje de la renta abonada por el inquilino que se considerará como parte de pago del precio de compra.

 

Puede establecerse libremente por las partes, de forma que el 100% de la renta abonada se considere como pago de parte del precio, o que sólo se considere pago del precio de la compra un determinado porcentaje (p.e. el 50 %) o que el porcentaje de la renta que se aplicará al pago de parte del precio de la compra varíe en función del plazo en el que se ejercite la opción (p.e. 100% si se ejercita el primer año, 75 % si se ejercita el segundo año, etc…).

Detalle de datos y calculadora

Ejemplo práctico de opción de compra.

Condiciones de la opción (el contrato del supuesto se firma el 1-1-2018)

PRECIO:  Se fija como precio de la vivienda objeto del presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000,00 €) más los impuestos correspondientes. De dicha cantidad se descontarán las siguientes cantidades:

  • Si la opción de compra se ejercitase antes del día 1 de enero de 2019, se descontará del referido precio el 100% de las cantidades pagadas a NOMBRE DEL ARRENDADOR por NOMBRE DEL ARRENDATARIO en concepto de rentas pagadas en virtud de este contrato.
  • Si la opción de compra se ejercitase antes del día 1 de enero de 2020, se descontará del referido precio el 50% de las cantidades pagadas a NOMBRE DEL ARRENDADOR por NOMBRE DEL ARRENDATARIO en concepto de rentas pagadas en virtud de este contrato.

Inconvenientes del alquiler con opción a compra (fiscalidad del alquiler con opción a compra)

Uno de los principales inconvenientes del arrendamiento con opción de compra es la tributación. Tal y como decíamos antes, el contrato de alquiler con opción de compra es un solo contrato que a su vez está formado varios contratos; y cada operación comprendida en el contrato (el arrendamiento y la opción de compra) tiene su propia fiscalidad y afecta a varios tributos (IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ITPAJD, IRPF)… además también influye si se trata de una primera o ulterior transmisión; influye si el que vende es o no es empresario o particular, y finalmente el tipo de inmueble objeto del contrato.

Por ello, no estaría de más que pidan asesoramiento a su abogado inmobiliario o a su asesor fiscal antes de tomar una decisión para evitar las sorpresas a las que nos tiene acostumbrados la administración cuando  al año siguiente nos encontramos con una paralela, complementaria o inspección.

Esquema de tributación:

A.   El contrato recae sobre una “vivienda de segunda-mano”.  (Segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación).

                 A.1) Renta mensual.

No lleva IVA si es arrendamiento de vivienda (incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente).

Todos los contratos de arrendamiento, incluidos los alquileres con opción a compra, están sujetos el ITPAJD que pagará el inquilino siendo responsable subsidiario el propietario. Las rentas obtenidas deben declararse por el arrendador en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

                 A.2) Prima de la opción.

Como el arrendamiento está exento de IVA se aplicará el ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Este impuesto (IPTAJD), lo pagaría el inquilino.

Si la opción es gratuita o su precio es inferior al 5% del valor de la compra, se toma como base imponible (mínimo) el 5% del valor de la vivienda, si el valor de la opción es superior el impuesto se calcula sobre dicho importe superior. A dicha cantidad se le aplica un porcentaje que va del 6% al 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Para el propietario el cobro de la opción es una renta (ingreso) que debe declarar en el IRPF en la base imponible general, o en el Impuesto sobre Sociedades si es una empresa.

                 A.3) Ejercicio de la opción de compra.

Llegado el momento de ejercitar la opción no existe ninguna especialidad. Si se ejercita la opción, tendremos una compraventa que se tributará como una compraventa normal, sobre el importe de venta una vez descontadas las cantidades que corresponda descontar.

Si la opción no se ejercita y el alquiler continúa, se tributará conforme un alquiler común, es decir sin opción de compra.

  B.   Primeras entregas de edificaciones. (El contrato recae sobre una “vivienda nueva” (ver artículo 20 de la Ley del IVA), generalmente el propietario es un promotor o constructor).

B.1) Renta mensual.

 Si el contrato recae sobre una “vivienda nueva”, es decir: edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, se aplicarán los tipos impositivos del 10% y, en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública el 4%; si se trata de otro inmueble que no sea vivienda (p.e. un local, oficina, etc.) aunque el propietario sea un particular, la renta llevará un 21% de IVA que pagará el inquilino.

Al estar sujeto a IVA no está sujeto a ITPAJD.

Las rentas obtenidas deben declararse por el arrendador en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario o en el Impuesto sobre Sociedades.

B.2) Prima de la opción.

Si el arrendamiento lleva IVA, la opción de compra también llevará IVA, al tipo del 21% con independencia del tipo de IVA               reducido que fuere de aplicación.

B.3) Ejercicio de la opción de compra.

Llegado el momento de ejercitar la opción, si esta se ejercita, el IVA de la compraventa se tributará sobre el importe de venta una vez descontadas las cantidades que corresponda descontar en virtud del contrato suscrito. Por tanto “recuperaremos” el IVA satisfecho.

Si la opción no se ejercita aunque continúe el alquiler, perderemos el IVA que se haya pagado.

 

  1. hola buenas tardes!
    vamos a comprar un piso que se finalizo en 2010 y siempre a estado alquilado el ultimo contrato de alquiler que tengo de esta viviendl es de 1 año y no es derecho a compra!
    En este.caso pagaria itp o iva? ya que somos menores de 32 y ahorrariamos algo
    gracias un saludo

    • solventium 3 Dic 2018 | reply

      Buenos días,

      Están exentas de IVA, por tanto sujetas a ITP, entre otras, las transmisiones de viviendas en caso de utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.

      Salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

      En el caso planteado, el último contrato de arrendamiento es de un año de duración por lo que, teniendo en cuenta solo este dato, no se cumplen los requisitos para la exención (no se ha usado ininterrumpidamente por plazo igual o superior a 2 años) y por tanto, si sólo tenemos en cuenta ese contrato, la operación estaría sujeta a IVA.

      Otra cuestión es que existieran otros contratos de arrendamiento anteriores al mencionado cuya duración hubiera sido igual o superior a dos años, y que cumpliendo el resto de las condiciones establecidas, puedan dar lugar a la exención.

      Es muy importante tener un contrato bien redactado, asesorado por un abogado especialista en derecho inmobiliario. Cualquier contrato “tipo” de internet, es interesante para las bases, pero nunca para firmar como tal, ya que cada uno es diferente según las circunstancias personales. Por eso… aquí estamos 91 113 86 34 ;D

      Esperamos haber solucionado la consulta planteada.

  2. Francisco 21 May 2018 | reply

    Como sería la tributación si la vivienda sobre la que recae el contrato de alquiler con opción a compra es para utilizarla como despacho profesional ?

    • solventium 23 May 2018 | reply

      Estimado Francisco,

      La cuestión planteada es bastante compleja para ser respondida en un post, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en el 91 113 86 34, el caso que planteas nos lo encontramos a menudo y sin duda es muy importante hacerlo bien desde el principio. No obstante trataré de sintetizar las cuestiones más relevantes que –a falta de más datos- entiendo afectarían al caso planteado.

      Respecto de la renta mensual:

      En primer lugar hay que tener en cuenta que la renta pagada por los arrendamientos de local de negocio o para uso distinto del de vivienda no están exentos de IVA por lo que en el caso planteado (“vivienda” que se destinará a “despacho profesional”) habrá que pagar este impuesto al tipo del 21% y realizar un contrato en el que se especifique que es arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

      A efectos del empresario ó profesional que arrienda la vivienda para uso distinto del de vivienda el hecho estar -o no- sujeto a IVA carece de relevancia tributaria dado que podrá deducirse las cuotas de IVA soportado en el arrendamiento siempre y cuando cumpliera los requisitos establecidos legalmente para la deducción. En el caso arrendador el IVA tiene un efecto neutro a efectos económicos (este ingresaría en Hacienda el IVA que previamente recaudado), si bien incurriría en una serie de obligaciones tributarias y potenciales contingencias fiscales.

      Respecto de la prima de la opción:

      Si el arrendamiento está sujeto a IVA la prima pagada por la opción de compra también lo está al tipo del 21%.

      Respecto del ejercicio de la opción:

      En el caso de empresarios o profesionales no supone ninguna especialidad con respecto al caso de un particular. De tal forma que el IVA pagado durante el arrendamiento se descuenta (en todo o en parte) del IVA total de la operación pues al ejercitar la opción el precio sobre el que se aplica el IVA será inferior al restarle el importe de las cuotas mensuales del arrendamiento que se destinen a pago del precio final de venta.

      Además hay que valorar si la “vivienda” desde un punto de vista urbanístico admite el uso de despacho profesional, y si dicho inmueble cumple los requisitos fiscales necesarios para deducir la renta mensual –como gasto fiscalmente deducible- y el IVA, pues al tratarse un bien que puede tener doble uso (personal y profesional), Hacienda puede poner pegas a la hora de practicar las correspondientes deducciones.

      Miguel Ángel Sanz Sánchez
      SOLVENTIUM ABOGADOS

  3. Juan 14 May 2018 | reply

    Buenas, me dirijo a ustedes a ver si me podeis resolver la duda que tengo… tengo una vivienda la cual es alquiler con opcion a compra de 10 años, llevo 6 años en la vivienda, y resulta q no quiero la vivienda. Mi pregunta es puedo realquilar la vivienda a un conocido??.. Y si es asi cuando llegue la fecha de vencimiento a los 10 años, podria el ejercer la opcion a compra?? Un saludo

    • solventium 16 May 2018 | reply

      Estimado Juan, en contestación a la cuestión planteada, y a falta de analizar el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula dos tipos de operaciones que pueden resultar interesantes en relación a la consulta planteada:

      “la cesión del contrato” y “el subarriendo”

      .
      En ambos casos se necesitaría la autorización del arrendador por escrito.

      En el caso de la cesión del contrato, el nuevo inquilino (cesionario) pasaría a colocarse en la misma posición jurídica que el inquilino que se marcha (cedente); es decir asumiría todos los derechos y obligaciones de este último; en consecuencia la persona que “abandona” la vivienda ya no podría ejercitar la opción de compra en un futuro, salvo que todas las partes (arrendador, cedente y cesionario) pacten en el acuerdo de cesión que si pueda ejercitar dicha opción. En este caso la operación dejaría de ser tratada como arrendamiento con opción de compra y pasaría a ser sólo contrato de opción de compra; lo cual puede tener efectos fiscales.

      En el caso del subarriendo, también requiere el consentimiento por escrito del arrendador (los contratos de arrendamiento por lo general suelen prohibir el subarriendo), además la Ley establece que la vivienda sólo podría subarrendarse de forma parcial, es decir que ambos deberían convivir en la misma vivienda.

      Por experiencia y recomendación, no dudes en llamarnos al 91 113 86 34 y concertar una cita con nosotros para una explicación más extensa y caminos aseguir. Estaremos encantados de poder ayudarte.

      Miguel Ángel Sanz Sánchez
      Abogado experto en Derecho Inmobiliario en Solventium abogados.

  4. Silvia 18 Abr 2018 | reply

    Hola,

    Buenas tardes,

    Me dirijo a ustedes para ver si me pueden resolver una duda.
    Estoy interesada en comprar una vivienda que todavía pertenece a promotor pero que previamente se ha utilizado por otra persona en régimen de alquiler con opción a compra (durante 7 años).
    Mi duda es, yo debería pagar IVA o ITP? (Al ser menor de 32 años me beneficiaría el caso de ITP).

    Muchísimas gracias!!

    Silvia

    • solventium 19 Abr 2018 | reply

      Estimada Silvia,
      En base a los datos aportados podemos indicar que la operación estaría sujeta a IVA y ello por los siguientes motivos.

      La Ley del IVA distingue dos supuestos según se trate de una primera transmisión o de las segundas y posteriores transmisiones:

      i) Primera entrega de una edificación: se aplica el IVA (más AJD).
      ii) Segunda y siguientes transmisiones: están exentas de IVA, por tanto se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ITP (no AJD).

      Ahora bien ¿Qué se considera primera entrega?
      La solución a esta cuestión nos la da Ley del IVA que establece que se considerará primera entrega (por tanto sujeta a IVA) la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No tendrá la consideración de primera entrega (por tanto entonces sería segunda o posterior entrega, sujeta a ITP) la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

      Por tanto en el caso planteado estamos en un supuesto de primera entrega (IVA más AJD) pues, aunque la vivienda haya estado alquilada por un periodo superior a 2 años, el contrato era con opción de compra y el comprador no es el adquirente, por lo que no se cumple el requisito mencionado anteriormente.

      Firma Miguel Angel Sanz

  5. Laura 25 Ene 2018 | reply

    Hola! Genial artículo.

    Que pasa si estoy como inquilina e un un piso, firmamos un contrato con opción a compra pero el casero quiere vender antes de tiempo la casa?
    Que pasa si la ha vendido sin comunicármelo. Tiene obligación de informarme a mi primero. Y si la va a vender por mas dinero del que yo he firmado.

    Gracias! Laura

    • solventium 26 Ene 2018 | reply

      Gracias por tu comentario Laura,

      Aunque el tema es complejo y habría que estudiar el caso en concreto y todas sus circunstancias para dar una adecuada respuesta a tus cuestiones (cada caso es distinto y especial) paso a realizar una serie de reflexiones al respecto.

      El Tribunal Supremo tiene establecido que “la concesión de una opción de compra no elimina la facultad de disposición de los concedentes” es decir, que aunque exista la opción de compra el propietario puede vender la vivienda. Otra cosa bien distinta es que dicho propietario pueda estar incurriendo en un supuesto de incumplimiento de contrato y que deba indemnizarte por dicho incumplimiento (p.e. los pagos de la renta del alquiler, obras y mejoras realizadas por ti en la vivienda, lucro cesante, daños y perjuicios etc…).

      Además es posible que el comprador sea también responsable junto con el vendedor del incumplimiento, esto sucedería en el caso de que el comprador hubiera sido informado de la existencia de la opción. Incluso es posible, si el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, que pudieras exigir al comprador el cumplimiento del contrato (la Ley, en caso de incumplimiento permite la opción de exigir el cumplimiento del contrato, o bien la resolución del mismo y la indemnización por los daños y perjuicios padecidos).

      Respecto de la obligación de comunicarte su decisión de vender la vivienda hay que estar a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) especialmente su artículo 25.

      Si la venta se produjera por un precio superior, entiendo que sería indemnizable, ya que quedaría demostrado –los daños y perjuicios hay que acreditarlos y cuantificarlos- que se ha producido un lucro cesante para ti, pues si por ejemplo la opción de compra te permitía comprar por 100.000 € y la venta es por 130.000 € has dejado de ganar dicha diferencia.

      Fdo. Miguel Ángel Sanz

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