Cuando vamos a comprar una vivienda – o cualquier otro tipo de finca – es muy frecuente que en la nota simple registral aparezca la existencia de una o mas afecciones fiscales. También es muy frecuente que el vendedor, o la inmobiliaria que tiene encomendada la venta, trate de quitarle importancia a dicha/s afección/es fiscal/es e incluso que llegue a negarle el carácter de carga.
Por ello, es importante precisar que es una afección fiscal y que trascendencia tiene.
¿Qué es una nota de afección fiscal?
En primer lugar, hay que dejar claro que una afección fiscal es una carga. Nos digan lo que nos digan.
Diversas normas – especialmente la normativa de los impuestos de transmisiones patrimoniales, sucesiones y donaciones.- establecen que cuando un bien se transmite , este bien queda afecto al pago de la liquidación del impuesto que corresponda pagar por dicha transmisión (esencialmente transmisiones patrimoniales, sucesiones y donaciones) y ello, con independencia de quien sea el propietario del bien. Hay que tener muy en cuenta que la administración tiene un plazo de 4 años para revisar las liquidaciones fis afeccion_fiscal_comrpar_una_casa cales y que en ese periodo puede girar lo que se conoce como liquidación complementaria, por estimar que la liquidación presentada es incorrecta, y que la afección fiscal cubre no solo el pago de la liquidación que se presentara en su día , sino el de posibles complementarias.
Así pues, si nosotros adquirimos un bien que está sujeto a una afección fiscal, el bien responde de la deuda por la quedo afecto, aunque el bien sea ya de mi propiedad. Por tanto, si la persona que nos vende el bien – o incluso algún propietario anterior – liquidó mal el impuesto de trasmisiones patrimoniales, sucesiones o donaciones o lo liquidó correctamente pero no lo pagó, el inmueble que ha comprado responde de dicha deuda, en la forma establecida en la legislación.
¿Qué plazo tiene una nota de afección fiscal?
Según la normativa de los impuestos de transmisiones patrimoniales, sucesiones y donaciones, la nota marginal de afección fiscal caduca a los cinco años de que se hubiese extendido. Hay que tener en cuenta que los Registros de la Propiedad no cancelan las cargas de oficio, por lo que en una nota simple nos podemos encontrar que siga apareciendo una afección fiscal aunque hayan transcurrido mas de cinco años. Ahora bien, una vez transcurridos los 5 años, si no se ha ejecutado la afección, la carga se puede cancelar por varias vías (solicitándolo al Registro por instancia, pidiendo una certificación de cargas o con la inscripción de nuestra propia escritura de compraventa)
¿Cómo responde la finca?
La finca responde de forma subsidiaria, es decir, para que la Administración Tributaria se pueda dirigir contra ella es necesario que el deudor principal (el deudor que haya dejado de pagar la liquidación correspondiente) y los responsables solidarios (aquellas personas que por ley responden solidariamente con él) no pague/n la deuda y , además , sea/n declarado/s fallido/s por la Administración Tributaria (es decir, que la Administración declare que no tienen bienes con los que cobrar la deuda).
Además, es necesario que se inicie contra el actual propietario un procedimiento de derivación de responsabilidad subsidiaria, en el que él podrá hacer las alegaciones correspondientes.
Algunas consideraciones.
A mi juicio, esta normativa es profundamente injusta, pues impone a un adquirente de un bien, aunque sea con limitaciones y matices, la obligación de responder de una deuda que nada tiene que ver con él, solo por el afán del Estado de garantizarse que va a cobrar “su parte” en cualquier transmisión que se produzca, aún a costa de implicar en ello a personas que nada tienen que ver con la deuda y que han cumplido escrupulosamente sus obligaciones fiscales.
Además, es una carga que, salvo contadísimas excepciones que exceden el objeto de este artículo, no se puede cancelar hasta pasados los 5 años de la anotación. Si tu quieres comprar una finca que tiene un embargo o una hipoteca, podrás exigir al vendedor que antes de comprar se cancele el embargo o la hipoteca. Sin embargo, si tiene una afección fiscal y no han pasado los cinco años no puedes exigir al vendedor que la cancele, sencillamente por que no puede hacerlo.
Por otro lado, el riesgo en el que incurrimos al adquirir una finca con una afección fiscal es de casi imposible cuantificación con los datos que facilita el Registro de la Propiedad. En una nota simple registral, si la finca tiene un embargo, consta el importe del embargo; si tiene una hipoteca, se cuantifica por cuanto responde la finca por la hipoteca; sin embargo, en una afección fiscal, la nota solo nos indicará que la finca tiene una afección fiscal y la fecha en que se practicó la anotación
Algunas recomendaciones.
¿Todo lo expuesto significa que no debemos comprar nunca una finca que tenga una afección fiscal en vigor?.
No, ni mucho menos. Todos los días se compran centenares de fincas que tienen afecciones fiscales. Lo que significa es que hay que extremar la cautela, calibrar y valorar el riesgo asesorado por un profesional del derecho y después tomar la decisión, siendo plenamente consciente de qué riesgos se asumen y cuales no estamos dispuesto a asumir.
Hay que tener en cuenta que hay afecciones fiscales que tienen menos trascendencia económica y otras que tienen una gran trascendencia económica. No es lo mismo comprar una finca que responda del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en Madrid (donde el tipo general es un 6%), que en Castilla La Mancha (donde el tipo general es del 9%). No es lo mismo comprar una finca que responda del Impuesto de Sucesiones en Madrid cuando el heredero sea hijo del fallecido (supuesto en que prácticamente no se paga nada por este impuesto) que cuándo el heredero sea sobrino (supuesto en el que la cantidad a pagar puede ser astronómica).
Por tanto, cuando la finca que nos interesa tenga una afección fiscal en vigor, hay tres consejos fundamentales
- No entregar ninguna cantidad de dinero (sea en concepto de reserva, arras…) hasta tener bien estudiado el tema.
- Exigir al vendedor que nos facilite la liquidación fiscal completa que dio lugar a la afección.
- Encomendar el asunto a un abogado que estudie el caso, valore la situación (analizando la posible responsabilidad en función del valor que se le ha asignado al bien en la liquidación , el tipo de impuesto , el grado de parentesco…), nos asesore de las posibles garantías que se pueden pedir (retención de parte del precio hasta que se cancele la afección, aval bancario…) y , en definitiva, nos permita tomar una decisión informada y consciente , en función del riesgo que estemos dispuestos a asumir.
