Quizá uno de los actos más importantes en la vida de una persona sea la compra de su casa, la cual, en gran parte de los casos, va precedida de la firma del contrato de arras, en el que se pactan las condiciones de la futura compraventa y se entrega una cantidad de dinero, generalmente muy importante (5%, 10%, 15%… del precio total).
Por ello, resulta sorprendente la poca importancia que se le da habitualmente a estos contratos, que en la inmensa mayoría de los casos se plasman en modelos bajados de internet o en el modelo que prepara la inmobiliaria del vendedor.
A priori, el contrato de arras parece un contrato muy sencillo: una persona se compromete a vender a otra un inmueble en un precio determinado antes de una determinada fecha y para sellar el compromiso se entrega una cantidad de dinero que el futuro comprador pierde si no compra y el futuro vendedor se obliga a devolver duplicada si no vende.
Parece sencillo, digno de un modelo de internet o de un modelo que prepare la parte contraria, ¿verdad?. Nada más lejos de la realidad, pues realmente los problemas que pueden surgir son múltiples y es esencial preverlos y dejar bien atado el contrato de arras. Un contrato de arras mal redactado , o redactado pensando sólo en los intereses del vendedor, puede dar lugar a que, llegado el momento, no sólo no se firme la escritura de compraventa sino que además no podamos reclamar al vendedor que nos devuelva las arras duplicadas ( que es la indemnización por daños y perjuicios, la penalización, que debe pagar el vendedor en caso de incumplimiento)
Así que a continuación dejamos algunos consejos básicos sobre dicho contrato de arras:
1.- La inmobiliaria.
Debemos tener en cuenta que el cliente de la inmobiliaria es el futuro vendedor, y lógicamente, los intereses que defiende son los de su cliente y los suyos propios (su propia comisión), no los del futuro comprador, por muy amable y colaborador que se muestre el comercial de la inmobiliaria del vendedor.
2.- No hay prisa.
Casi siempre que vamos a comprar una vivienda nos dicen que hay que firmar las arras ya, que hay otros compradores interesados y que si no se firma ya vamos a perder la oportunidad de comprar la vivienda de nuestros sueños. Sin embargo, normalmente eso no es así y contratos que teóricamente se tenían que firmar “ya” se firman semanas después y no pasa nada. Y si se pierde la oportunidad, se ha perdido: mejor dejar escapar una vivienda – de las múltiples que hay en el mercado- que entregar una fuerte suma de dinero y después encontrarnos con una problemática que no esperábamos y que puede acabar en complicados pleitos de años de duración
3.- El momento de analizar la situación del inmueble es ahora, no después.
Antes de firmar las arras, tenemos que tener muy claro cuál es el estado, no solo físico, sino jurídico del inmueble, y para ello aunque una nota simple del Registro sea imprescindible no es, ni mucho menos, suficiente.
Y así, hay múltiples aspectos que hay que comprobar, entre otros:
- 3.1.- Titularidad registral del inmueble.
Es relativamente frecuente que la inmobiliaria nos indique que sus clientes son los propietarios del inmueble pero que todavía no lo tienen inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad, por diversas causas (generalmente porque proviene de una herencia), pero “que no hay problema”, porque quedará inscrito antes de la firma de la escritura de compraventa.
Pues sí, sí que hay problema. Hay que ser consciente de que para que se inscriba el inmueble en el Registro a nuestro nombre, previamente se debe haber inscrito a nombre del vendedor. Por tanto, si llegado el día de la firma el inmueble sigue sin estar a nombre del vendedor en el Registro, nos enfrentaremos a una triple opción, mala en todo caso: retrasar el día de la firma (a veces meses), firmar y asumir el riesgo o reclamar la devolución duplicada de las arras (para lo cual, en muchas ocasiones, tendremos que pleitear)
- 3.2.-Situación arrendaticia del inmueble
Es muy habitual que se pongan a la venta viviendas que están actualmente alquiladas, pero que van a quedar vacías por qué el inquilino “se va a ir”.
Se va a ir…o no. No hay que olvidar que la ley de arrendamientos urbanos concede a los arrendatarios diversos derechos – entre ellos el de prorroga forzosa en determinados plazos y el derecho de adquisición preferente – y que, además, una cosa es que el inquilino legalmente se tenga que ir, y otra que efectivamente se vaya.
- 3.3.-Situación “hipotecaria” del inmueble
Ocurre en muchas ocasiones que el inmueble está hipotecado. Tenemos que tener claro qué va a ocurrir con dicha hipoteca: ¿nos subrogaremos?,¿se cancelará económicamente el día de la firma con parte del precio?, ¿se cancelará “jurídicamente” el día de la firma de la compraventa, es decir acudirá el banco acreedor a recibir el importe de la deuda hipotecaria pendiente y a otorgar la escritura de cancelación de hipoteca? ¿Quién asumirá los gastos de cancelación? Todo esto hay que dejarlo muy bien plasmado en el contrato de arras.
- 3.4.-Otras cargas del inmueble
¿Tiene el inmueble más cargas? El inmueble puede tener – además de hipotecas – embargos, usufructos, servidumbres, afecciones fiscales, etc. Y son cargas de las que responde el inmueble, sea quién sea su propietario. Eso no significa que no se pueda adquirir un inmueble con cargas, pero tenemos que tener muy claro cuáles son, qué trascendencia tienen, si las podremos cancelar o no y cuánto nos costará hacerlo. Debemos tener especial cuidado con las afecciones fiscales, pues, aunque nos digan que son cargas que tienen muchos inmuebles y que no tienen ninguna importancia pueden encerrar una importante deuda que no esperábamos (a veces de cientos de miles de euros). Para más información al respecto recomendamos la lectura de nuestro artículo ¿Qué es una nota de afección fiscal? – Solventium Abogados Pozuelo en nuestra página web solventiumabogados.com.
- 3.5.-Situación urbanística de la vivienda
Además de que, por supuesto, hay que comprobar que la vivienda tenga licencia de primera ocupación en regla, hay que tener en cuenta que, sobre todo en el caso de viviendas unifamiliares, no es raro que la descripción de la vivienda en el Catastro y/o en el Registro no coincida con lo que realmente hay construido, normalmente por que la vivienda se haya ampliado o se hayan realizado otras construcciones en la parcela (anejos, piscinas, etc). En dichos casos hay que comprobar si las obras efectuadas están legalizadas o son legalizables, si han prescrito las acciones municipales, etc, porque si no nos podemos encontrar con la desagradable sorpresa de que compremos una hermosa casa de 300 metros cuadrados con piscina y al final tras incoarse un expediente de demolición por el Ayuntamiento nos encontremos con que tenemos una casa de 150 metros cuadrados sin piscina.
- 3.6.-La Comunidad de Propietarios
Además de comprobar que la vivienda se encuentre al corriente en el pago de la Comunidad, y comprobar (cosa que normalmente se olvida) si existen derramas ya aprobadas que se tengan que pagar en el futuro (por instalación de ascensor, obras a ejecutar en la finca, etc) debemos pedir siempre una copia de los Estatutos, no vaya a ocurrir que en los mismos se establezca alguna limitación que haga que no podamos obtener de la vivienda el disfrute que pretendíamos
- 3.7.-Tributos
Por supuesto, hay que comprobar que la vivienda se encuentre al corriente de pago del IBI y otros posibles tributos que la graven.
Estas son algunas de las comprobaciones más elementales que hay que efectuar, todo ello teniendo en cuenta que, dependiendo de cada inmueble, haya que analizar otros aspectos que exceden del contenido del presente artículo.
4.- El contrato de arras lo tienen que firmar todos y cada uno de los futuros vendedores y de los futuros compradores y se debe dejar clara la responsabilidad de cada uno.
Un inmueble puede pertenecer a varias personas y/o ser comprado por varias personas. Parece obvio que en este caso tienen que firmar todos y cada uno de los futuros vendedores y compradores, pero la experiencia nos dice que en muchos casos esto no es así y que en multitud de casos quien firma por los vendedores es la inmobiliaria (aunque no tenga poder notarial para ello) o solo uno de los vendedores (que dice actuar como mandatario verbal de los demás) o solo uno de los compradores. Hay que ser conscientes de que legalmente una persona solo se obliga si firma él personalmente o un representante suyo con poder notarial bastante (en cuyo caso siempre conviene que un abogado compruebe que el poder es suficiente).
Además, en el caso de varios compradores y/o varios vendedores se deben extremar las cautelas. Imaginemos un supuesto, muy frecuente, en el que una vivienda pertenece a dos personas por mitad (dos herederos, una pareja que no está casada, o que está casada en separación de bienes, o que compro la casa antes de casarse, etc) y que llegado el día de la escritura se presenta solo el propietario de una de las mitades indivisas pero el otro dice que no vende. ¿Qué ocurre entonces? El propietario que quiere vender exige que se le compre lo que él se ha obligado a vender (su mitad indivisa) y manifiesta que si no se le compra se queda con las arras. El comprador dice que él compra la vivienda entera o nada y que si no se le vende todo exige que se le devuelvan la totalidad de las arras (tanto la parte que entrego al que sí quiere vender como al que no). Ya tenemos un bonito pleito.
O Este otro supuesto: ¿Qué pasa si ambos vendedores deciden no vender?, y uno de ellos dice que él devuelve su parte de las arras, pero que la otra parte se la reclamen al otro ¿se puede reclamar la devolución de todas las arras a los dos o solo a cada uno su parte?
Todas estas cuestiones pueden quedar perfectamente atadas en el contrato de arras, determinando correctamente las condiciones de la compraventa y estableciendo las correspondientes responsabilidades solidarias.
5.- Hay que determinar quién decide el notario y la fecha de firma.
Con la elección de notario no suele haber problema, pues normalmente el vendedor no suele poner pegas a que el notario lo elija el comprador, pero esto debe quedar plasmado en el contrato de arras. La fecha de firma de la compraventa es otra cuestión mucho más peliaguda, pues en la práctica totalidad de los modelos se indica que la fecha de firma se fijará “de común acuerdo”. ¿Y si después no hay acuerdo, que pasa? Si yo quiero firmar la escritura en la fecha en la que me traslada mi empresa de Sevilla a Pozuelo de Alarcón y el vendedor no quiere vender hasta el día en el que le dan su nueva casa y no llegamos a un acuerdo ¿qué ocurre? Si bien en el contrato de arras se tiene que establecer necesariamente una fecha tope, pero también se puede establecer una fecha mínima, esto no soluciona del todo el problema, por lo que siempre se debe determinar quién decide (dentro del periodo fijado) la fecha y hora concreta y de qué forma y con que antelación tiene que preavisar a la otra parte.
6. La financiación de la compraventa.
Legalmente obtener el dinero para pagar el precio de la vivienda es problema exclusivo del comprador, por lo que si el banco de turno nos deniega la financiación y no podemos firmar la escritura de compraventa perderemos las arras.
Ahora bien, dicho esto, también hay que señalar que es perfectamente legal, por pacto entre las partes, que en caso de que la razón de que no se firme la compraventa sea porque no se ha obtenido la financiación el futuro vendedor tenga que devolver las arras.
7.Los gastos de la compraventa.
El momento de determinar que gastos de notario, impuestos, etc, sume cada parte es el contrato de arras, pues si en el mismo no se establece nada los gastos correrán “según ley”, es decir cada parte asumirá los gastos que la ley establezca que son de su cuenta.
Como se puede comprobar, el contrato de arras, que tan sencillo parecía al principio, es un contrato que puede generar una tremenda problemática (de la que es este artículo recoge tan solo una pequeña parte), por lo que siempre conviene que su redacción (o la revisión del que proponga la otra parte) se encomiende a un abogado, para evitarnos futuros problemas que ni siquiera sabíamos que podían darse.
Cuando compramos una casa debes tener en cuenta, sobre todo las de segunda mano, contamos con las reformas que hay que hacer (pintura, baños, suelos, distribución interior, muebles…) y vemos como absolutamente normal que nos tendremos que gastar en ello un dinero, muchas veces muy importante, olvidándonos que el dinero mejor gastado cuando compras una casa son los honorarios de un profesional – que no suelen ser elevados – que nos guíe en todo el proceso y nos ayude a evitar problemas futuros.
Javier Crespo Bonachera.
SOLVENTIUM ABOGADOS S.L.L
