¿Qué es alquiler con opción a compra?
El alquiler con derecho a compra es un contrato que a su vez está formado por otros dos contratos: por un lado un contrato de alquiler o contrato de arrendamiento; y por otro lado, una opción de compra o derecho de compra, que se incorpora al contrato de alquiler y que permite al inquilino adquirir la vivienda en un precio y condiciones pactados de antemano por un periodo de tiempo determinado.
¿Dónde se regulan las condiciones del alquiler con opción de compra?
Respecto del arrendamiento las condiciones se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se aplica obligatoriamente a cualquier alquiler, sea o no con derecho a compra. Por tanto en esta parte es como si se tratase de un contrato de alquiler que no tuviera opción a compra.
En cuanto a la opción de compra, como no tiene una regulación específica, se somete a las normas sobre contratos establecidas en el Código Civil que permite la libertad de pactos entre los particulares por lo que a este respecto las partes son libres de establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente y que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público.
¿Qué derechos y obligaciones hay en un contrato con opción de compra?
La opción de compra permite al arrendatario o inquilino, el derecho a comprar la vivienda arrendada por un precio y dentro de un plazo determinados de antemano de acuerdo con el propietario y arrendador. Se configura como un derecho y no como una obligación, por lo que llegado el momento, el inquilino puede elegir entre comprar la vivienda en las condiciones estipuladas, o no ejercitar la opción y por tanto no comprar la vivienda.
El propietario tiene fundamentalmente la obligación de vender la vivienda en el precio y condiciones estipuladas en caso de que el inquilino decida ejercitar la opción de compra.
¿Qué condiciones y requisitos deben constar en el contrato con opción a compra?
- El propietario debe obligarse expresamente a vender el inmueble a la otra parte (optante) si ésta decide comprar.
- Precio para ejercitar la opción de compra.
- Plazo en el que inquilino puede ejercer su derecho a compra.
- Prima de la opción. La opción puede ser gratuita o también puede pagarse por ella por lo que el pago de una prima no es obligatorio.
- El porcentaje de la renta abonada por el inquilino que se considerará como parte de pago del precio de compra.
Puede establecerse libremente por las partes, de forma que el 100% de la renta abonada se considere como pago de parte del precio, o que sólo se considere pago del precio de la compra un determinado porcentaje (p.e. el 50 %) o que el porcentaje de la renta que se aplicará al pago de parte del precio de la compra varíe en función del plazo en el que se ejercite la opción (p.e. 100% si se ejercita el primer año, 75 % si se ejercita el segundo año, etc…).
Ejemplo práctico de opción de compra.
Condiciones de la opción (el contrato del supuesto se firma el 1-1-2018)
PRECIO: Se fija como precio de la vivienda objeto del presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000,00 €) más los impuestos correspondientes. De dicha cantidad se descontarán las siguientes cantidades:
- Si la opción de compra se ejercitase antes del día 1 de enero de 2019, se descontará del referido precio el 100% de las cantidades pagadas a NOMBRE DEL ARRENDADOR por NOMBRE DEL ARRENDATARIO en concepto de rentas pagadas en virtud de este contrato.
- Si la opción de compra se ejercitase antes del día 1 de enero de 2020, se descontará del referido precio el 50% de las cantidades pagadas a NOMBRE DEL ARRENDADOR por NOMBRE DEL ARRENDATARIO en concepto de rentas pagadas en virtud de este contrato.
Inconvenientes del alquiler con opción a compra (fiscalidad del alquiler con opción a compra)
Uno de los principales inconvenientes del arrendamiento con opción de compra es la tributación. Tal y como decíamos antes, el contrato de alquiler con opción de compra es un solo contrato que a su vez está formado varios contratos; y cada operación comprendida en el contrato (el arrendamiento y la opción de compra) tiene su propia fiscalidad y afecta a varios tributos (IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ITPAJD, IRPF)… además también influye si se trata de una primera o ulterior transmisión; influye si el que vende es o no es empresario o particular, y finalmente el tipo de inmueble objeto del contrato.
Por ello, no estaría de más que pidan asesoramiento a su abogado inmobiliario o a su asesor fiscal antes de tomar una decisión para evitar las sorpresas a las que nos tiene acostumbrados la administración cuando al año siguiente nos encontramos con una paralela, complementaria o inspección.
Esquema de tributación:
A. El contrato recae sobre una “vivienda de segunda-mano”. (Segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación).
A.1) Renta mensual.
No lleva IVA si es arrendamiento de vivienda (incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente).
Todos los contratos de arrendamiento, incluidos los alquileres con opción a compra, están sujetos el ITPAJD que pagará el inquilino siendo responsable subsidiario el propietario. Las rentas obtenidas deben declararse por el arrendador en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
A.2) Prima de la opción.
Como el arrendamiento está exento de IVA se aplicará el ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
Este impuesto (IPTAJD), lo pagaría el inquilino.
Si la opción es gratuita o su precio es inferior al 5% del valor de la compra, se toma como base imponible (mínimo) el 5% del valor de la vivienda, si el valor de la opción es superior el impuesto se calcula sobre dicho importe superior. A dicha cantidad se le aplica un porcentaje que va del 6% al 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Para el propietario el cobro de la opción es una renta (ingreso) que debe declarar en el IRPF en la base imponible general, o en el Impuesto sobre Sociedades si es una empresa.
A.3) Ejercicio de la opción de compra.
Llegado el momento de ejercitar la opción no existe ninguna especialidad. Si se ejercita la opción, tendremos una compraventa que se tributará como una compraventa normal, sobre el importe de venta una vez descontadas las cantidades que corresponda descontar.
Si la opción no se ejercita y el alquiler continúa, se tributará conforme un alquiler común, es decir sin opción de compra.
B. Primeras entregas de edificaciones. (El contrato recae sobre una “vivienda nueva” (ver artículo 20 de la Ley del IVA), generalmente el propietario es un promotor o constructor).
B.1) Renta mensual.
Si el contrato recae sobre una “vivienda nueva”, es decir: edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, se aplicarán los tipos impositivos del 10% y, en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública el 4%; si se trata de otro inmueble que no sea vivienda (p.e. un local, oficina, etc.) aunque el propietario sea un particular, la renta llevará un 21% de IVA que pagará el inquilino.
Al estar sujeto a IVA no está sujeto a ITPAJD.
Las rentas obtenidas deben declararse por el arrendador en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario o en el Impuesto sobre Sociedades.
B.2) Prima de la opción.
Si el arrendamiento lleva IVA, la opción de compra también llevará IVA, al tipo del 21% con independencia del tipo de IVA reducido que fuere de aplicación.
B.3) Ejercicio de la opción de compra.
Llegado el momento de ejercitar la opción, si esta se ejercita, el IVA de la compraventa se tributará sobre el importe de venta una vez descontadas las cantidades que corresponda descontar en virtud del contrato suscrito. Por tanto “recuperaremos” el IVA satisfecho.
Si la opción no se ejercita aunque continúe el alquiler, perderemos el IVA que se haya pagado.
